Это полезно почитать тем, кто надеется и ждёт "схлопывания" нынешнего жилищного пузыря. Интересная, на мой взгляд, статья.
Израиль > Недвижимость, строительство
Новый этап жилищной войны: пузырь недвижимости заталкивают в пенсионные накопления
На этой неделе Банк Израиля выпустил очередной отчет о состоянии банковской системы. В нем упоминается о вновь назревшей угрозе для стабильности банков из-за резкого роста цен на недвижимость – порядка 300 миллиардов шекелей банковского капитала вложены сейчас в ипотечные ссуды и займы, взятые подрядчиками на финансирование строительных проектов.
Как отмечают аналитики нашего Госбанка, недвижимость составляет сейчас основной материальный актив израильских домохозяйств. Это делает вероятными несколько сценариев, которые вызовут крайне нежелательные потрясения банковской системы. Резкое падение цен на жилье, сильный рост учетной ставки или массовое обнищание людей, выплачивающих ипотечные ссуды, приведет к неспособности покупателей недвижимости и строительных подрядчиков возвращать занятые у банков средства. А потеря банковского капитала означает потерю сбережений вкладчиков.
В связи с этим экономическое издание Themarker напоминает о этапах, результатом которых и стали нынешние цены на жилье, а также утверждает, что сейчас банк Израиля готовится к новому, завершающему этапу.
Первый этап: правительство повышает налоги на доходы с капитала и фондовых активов, оставив налоги на недвижимость и доходы от нее на прежнем уровне. Таким образом выгода от инвестиций в недвижимость резко увеличивается по сравнению с другими возможностями – такими как банковские вклады, ценные бумаги и проч. Подоспевший финансовый кризис, в результате которого учетная ставка резко понизилась, подлил масла в этот огонь, рынок недвижимости подвергается нашествию инвесторов, в том числе и заграничных. Цены растут как на дрожжах.
Второй этап: в результате предыдущего этапа рынок недвижимости "разогревается" до предела, туда устремляется множество бизнесменов, увидевших перспективу для извлечения прибыли из перепродажи недвижимости и земельных участков, на этом рынке фокусируется внимание как законных предприятий, так и различных криминальных и полукриминальных элементов, включая муниципальных дельцов, которые проворачивают различные сделки с использованием служебных связей в органах местной власти, в банковских кредитных отделах и т. д. Что ни день, появляются новые миллионеры, удачно заскочившие на "жилищный поезд".
В это же время (лето 2011 года) Дафни Лиф "выходит на площадь" – она ставит палатку на проспекте Ротшильда в Тель-Авиве, к ней присоединяются тысячи людей, протестующих против высоких цен на жилье, а затем и просто против дороговизны и засилья монополий.
Третий этап: палаточный протест завершается практически безрезультатно. Израильтяне понимают, что цены на жилье продолжат расти. Молодые семьи используют все возможные средства, включая родительские пенсионные сбережения и накопления, чтобы набрать первый взнос на квартиру и получить ипотеку. Родители, лишившиеся сбережений, довольны, что дети теперь устроены. Они не думают о том, что будет в случае повышения учетной ставки, массовой безработицы или падения цен на недвижимость.
Акции ипотечного банка "Тфахот" вырастают до предела, и Эли Юнес, директор банка и бывший главный аудитор минфина, становится самым высокооплачиваемым наемным работником в израильском частном секторе. Он реализует свою долю акций "Тфахота", выручив на за нее 200 миллионов шекелей, решает, что в этом казино он уже сорвал весь банк и уходит с поста директора. Директором становится бывший заместитель главного аудитора минфина Эльдад Фрешер.
Впоследствии из отчетов управления госслужащих станет ясно, что деньги в недвижимость в этот период вкладывали в основном госслужащие высокого ранга. Работники госмонополий, военные чины, муниципальные служащие, врачи и даже учителя, имеющие постоянный статус госслужащего, что позволяло им относительно легко получать ипотечные ссуды. Все они, в дополнение к одному проценту самых высокооплачиваемых работников частного сектора, набросились на недвижимость. Купленные квартиры они сдают в аренду молодым людям, матерям-одиночкам, пенсионерам-репатриантам – всем тем, кто в силу своего социального положения не имеет доступа к денежным потокам.
Работники "Хеврат-хашмаля", офицеры запаса, служащие банков и крупных монопольных предприятий, муниципальные служащие на высоких должностях, у которых есть информация о рынке недвижимости и о перспективных сделках, все они извлекают из этой ситуации четырехкратную пользу. У них высокая зарплата, у них статус неувольняемых госслужащих, у них бюджетная пенсия, и теперь у них появляется новый "денежный пылесос" – все положенные им деньги можно инвестировать в недвижимость, которая затем сдается малоимущим людям и приносит владельцам дополнительный доход.
Четвертый этап: в министерстве финансов царит радость. Разогретый рынок недвижимости и постоянно растущие цены приносят хороший доход в государственную кассу. Налог на покупку земли, налог на повышение стоимости квартиры при ее перепродаже, налоги, которые платят банки, строительные компании и их смежники – все это наполняет казну деньгами. Все это позволяет повышать зарплату госслужащим и улучшать им условия работы, в то время как рядом с ними работают сотни тысяч "внештатников", нанятых через посредников и получающих минимум денег и социальных условий.
Рынок недвижимости превращается в "перпетуум мобиле" для всех, кто приближен к гистадрутовской и государственной кормушке. Стоимость их активов растет, а заодно и повышается их зарплата, собираемая путем налогообложения и отменяющая необходимость в оздоровлении государственных систем.
Статистика цен на недвижимость: средняя стоимость новой квартиры
2008 - 1,11 млн. шек.
2009 - 1,22 млн. шек.
2010 - 1,41 млн. шек.
2011 - 1,45 млн. шек.
2012 - 1,41 млн. шек.
2013 - 1,5 млн. шек.
I квартал - 2014 1,56 млн. шек.
II квартал - 2014 1,61 млн. шек.
Пятый этап: Яир Лапид пожинает плоды социального протеста и попадает прямиком в кресло министра финансов с двумя главными обещаниями: укоротить ультраортодоксов и снизить цены на жилье. Но вскоре он выясняет (и делится этой информацией со своими избирателями), что никаких десятков миллиардов шекелей в бюджете ультраортодоксов нет – это был миф, базирующийся исключительно на эмоциональном раздражении изрядной доли населения. Там не нашлось даже считанных миллиардов, которые можно было бы высвободить на другие цели. Остается лишь обещание понизить цены на жилье.
И тут Лапид вместе со своими избирателями скоро понимает, что множество заинтересованных инстанций, включая банки, Земельное управление, владельцев земельных участков и верхний дециль госслужащих, а также десятую часть процента самых высокооплачиваемых частных работников абсолютно не заинтересованы в понижении цен на жилье, и уж точно не на 30%-50%. А ведь именно такое понижение и вернуло бы уровень цен на недвижимость на приемлемый с точки зрения покупательной способности обычных людей.
Лапид находит решение, позволяющее цены не понижать, но при этом заинтересовать общество: при росте цен отменить НДС на новое жилье, что будет стоить государству порядка 3 миллиардов шекелей в год. Вернее, не государству, а всем налогоплательщикам.
Увидев откровенную бесперспективность разговоров о понижении цен на жилье, даже "дети социального протеста", заполонившие предвыборный список "Аводы", на этот раз решили уклониться от жилищной темы, сосредоточившись на противостоянии правых-левых и постоянно впадая в антипоселенческую риторику.
Моше Кахлон, новая звезда на социальном небосклоне, тоже говорит о снижении цен на жилье, но не уточняет, на сколько именно. Возможно, либо он сам понимает, либо советники объяснили ему то, что уже понял Лапид: все высшие структуры во власти и в финансовой сфере получают выгоду от нынешних цен на недвижимость, а у социально слабых слоев населения нет по-настоящему действенных рычагов для давления на власть.
На этом заканчивается нынешний этап жилищной саги. Однако Themarker утверждает, что государство готовится к новому этапу, который окончательно предотвратит падение цен на недвижимость, чтобы устранить возможность разорения коммерческих банков. Это будет этап "рефинансирования ипотеки" – то есть выпуск банковских закладных под ипотечные кредиты. Эти закладные будут продаваться институциональным инвесторам – пенсионным, инвестиционным и страховым фондам, а обеспечением закладных будет служить прибыль от еще не возвращенных ипотечных кредитов, взятых населением за последние три года. Таким образом, риск невозвращенных кредитов переложат с плеч банков на плечи организаций, в которых население хранит свои страховые и пенсионные накопления.
В результате круг замкнется – в случае краха нынешней системы, при котором недвижимость служит средством обогащения для привилегированной прослойки госслужащих, государственных пенсионеров и немногочисленных работников частного сектора, все риски этого краха равномерно распределятся на все население, то есть подавляющая часть банкротства придется на людей, которые не имеют никакого отношения к высоким ценам на недвижимость и не получают от нее выгоды. Именно такую систему продвигает нынешний инспектор по надзору за коммерческими банками в Банке Израиля Дуду Закен. Правда, он обещает учесть уроки американского ипотечного кризиса и действовать с учетом обстановки. Так или иначе, если пузырь недвижимости лопнет на следующем этапе, главными жертвами в результате невозвращения кредитов станут те, кто сейчас копит на старость.
Вот просто так без отрыва от всего, подешевеет жильё.
Большая алия, явление "одноразовое", остаются арабы и "досы", а от них пользы стране маловато. 
Где ? у кого именно растут эти доходы , а статистика 
давай в питуах позвоним выборочно и попробуем сделать выводы какая же марка автомобиля у среднестатистического Израильтянина. 
